Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis
A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), modelo 77, é um documento fiscal eletrônico de existência exclusivamente digital, emitido e armazenado eletronicamente. Seu propósito é documentar as operações de alienação de bens imóveis, tendo sua validade jurídica garantida pela assinatura digital do emitente e pela autorização de uso fornecida pelo Ambiente Nacional.
O documento foi instituído no contexto da Reforma Tributária, com a incidência do IBS e da CBS sobre operações com bens imóveis (Lei Complementar nº 214/2025). Além da compra e venda, a NF-e ABI abrange operações como arrematação, adjudicação, remição, cessão ou transmissão de direitos, permuta, dação em pagamento, integralização de capital, doação, entre outras. A tributação do documento é composta exclusivamente por IBS e CBS, não havendo destaque de ICMS, PIS ou COFINS.
A emissão da NF-e ABI é obrigatória para fatos geradores a partir de 1º de dezembro de 2026 e, para os optantes pelo Simples Nacional, a partir de 1º de janeiro de 2027, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. O emitente pode ser o vendedor, o comprador, o leiloeiro, o tabelionato de notas, a junta comercial, a instituição financeira, o credor fiduciário, o grupo de consórcio, entre outros, identificados por CNPJ ou CPF.
Em setembro de 2026, a NF-e ABI é publicada pelo Ambiente Nacional na forma de minuta, aguardando ato conjunto normativo para sua publicação definitiva. A emissão já está disponível em ambiente de homologação, e a disponibilização do ambiente de produção está prevista para 16 de novembro de 2026. Como o leiaute ainda pode sofrer alterações, recomenda-se que a integração preveja revisões até a data de obrigatoriedade.
Para a emissão e gestão deste documento, a integração com o sistema pode ser realizada de duas maneiras: via API REST e Web Service SOAP.
Os documentos enviados por meio da integração seguem o layout de emissão do módulo NF-e ABI do InvoiCy. Para consultar a estrutura completa do envio, acesse o layout de envio da NF-e ABI e o schema XSD, que pode ser utilizado para validar o documento antes do envio. Também estão disponíveis exemplos de envio nos formatos XML e JSON.
O ciclo de vida da NF-e ABI prevê os eventos de Cancelamento, Pagamento de Parcela e Apropriação de Créditos Individuais. No entanto, até o momento, o serviço de recepção de eventos não foi disponibilizado pelo Ambiente Nacional.
Independentemente do tipo de integração escolhida, a utilização deste modelo de documento possibilita realizar emissões e acompanhar o processamento dos documentos.
